Intakter Schweizer Immobilienmarkt vor unruhigen Zeiten

10.03.2009, Auch die Immobilienmärkte in der Schweiz können sich den Auswirkungen der globalen Finanzkrise nicht entziehen. Die Ökonomen der Credit Suisse prognostizieren im 2009 jedoch noch keine tiefgreifenden Verwerfungen, zumal die Schweizer Immobilienmärkte in gesunder Verfassung sind und in den letzten Jahren kaum zu Übertreibungen neigten. Am stabilsten präsentieren sich die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt: Von der Zuwanderungswelle gehen weiterhin Impulse aus. Diese fallen zwar geringer aus als im Rekordjahr 2008, werden aber ein Wegbrechen der Nachfrage verhindern. Auf den Geschäftsflächenmärkten dürften hingegen der erwartete substantielle Stellenabbau und das Ende des Konsumbooms die Nachfrage drastisch zurückgehen lassen. Der Büroflächenmarkt sieht sich zudem einem zyklisch bedingten, höheren Angebot gegenüber. Auf dem Verkaufsflächenmarkt ist angesichts der jahrelangen Flächenexpansion mit einer beschleunigten Flurbereinigung zu rechnen.

Stabile Verhältnisse auf den Wohnungsmärkten Dank einer unverhofft starken Zuwanderung aus dem Ausland ist es bislang nicht zum typischen Überschiessen des Angebotes am Ende des Wohnbauzyklus gekommen. Der Wohnungsmarkt befindet sich somit in gesunder Verfassung und kann sich dem konjunkturellen Abschwung ohne hausgemachte Probleme stellen. Im Genferseeraum ist eine Abkühlung sogar willkommen.

Diese wird vorerst gesamtschweizerisch keine einschneidenden Konsequenzen nach sich ziehen, da trotz abebbender Zuwanderungswelle auch im laufenden Jahr mit einem überdurschnittlichen Bevölkerungswachstum von 1% gerechnet werden darf. Angesichts der intensiven Bautätigkeit und der schwächeren Nachfrage dürfte die Phase problemloser Vermarktungen von Neubauten jedoch zu Ende sein.

Die geplanten Bauvorhaben lassen erst 2011 ein deutliches Absinken der Wohnungsproduktion unter die Schwelle von 40'000 Einheiten erwarten. Im Jahresverlauf gelangen zunehmend neue Mietwohnungen auf den Markt. Aufgrund der sinkenden Zahl von Zuwanderern und der dank tiefen Zinsen attraktiven Eigentumswohnungen dürfte dies vermehrt zu Absatzschwierigkeiten in diesem Segment führen. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen daher für 2009 mit einer Rückkehr der Leerstände auf ein Niveau von über 1% und Preisrückgängen in einzelnen Regionen. Diese bewegen sich jedoch im tiefen einstelligen Bereich und sind nicht zu vergleichen mit den Preiseinbrüchen auf verschiedenen Immobilienmärkten im Ausland. Die Schweiz hat weder mit einer Preisblase noch mit einem Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt zu kämpfen.

Geschäftsflächenmärkte leiden unter der Schubumkehr der Wirtschaft Weniger optimistisch stimmen die Aussichten für die Geschäftsflächenmärkte. Die dramatische Lageverschlechterung der Schweizer Wirtschaft wird bereits im laufenden Quartal negativ auf die Beschäftigung in den Bürobranchen durchschlagen. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen mit einem Abbau von rund 18'000 Stellen im Jahresverlauf. Damit zeichnet sich ein Einbrechen der Nachfrage nach Büroflächen ab. Zwar rechnen die Experten der Credit Suisse trotz Beschäftigungsabbau nicht mit grösseren Flächenreduktionen auf Seiten der Nachfrager. Ein Bedarf an Flächenausweitungen ist aber nur noch bei wenigen Unternehmen vorhanden. Angebotsseitig erreichten die Bauvorhaben Ende 2008 just mit der konjunkturellen Abkühlung einen neuen Höhepunkt. Die wachsende Zahl neu auf den Markt gelangender Flächen wird im laufenden Jahr somit eine Trendwende der seit drei Jahren sinkenden Leerstände bewirken. Das erst seit 2007 zu beobachtende Mietpreiswachstum wird damit bereits wieder zum Stillstand kommen. Insbesondere die schlechteren Lageklassen dürften von der Abschwächung stark in Mitleidenschaft gezogen werden.

Ende der Schonfrist im Verkaufsflächenmarkt Die Detailhandelsbranche steht 2009 an einem Wendepunkt. Bislang haben der Internationalisierungs-trend im Detailhandel sowie der Konsumboom in der Hochkonjunkturphase die strukturellen Probleme überlagert. Beide Faktoren verlieren im laufenden Jahr an Momentum, was die bisher ungebremste Flächenexpansion eindämmen wird. Die Rückkehr der Umsatzzuwächse auf einen bescheidenen Wachstumspfad wird das Problem sinkender Flächenproduktivitäten verstärkt in den Fokus rücken und die Flurbereinigung im Detailhandel intensivieren. Angebotsseitig wird sich die Flächenexpansion vorerst fortsetzen, zumal weiterhin beträchtliche Investitionen in Neu- und Umbauten geplant sind. Die Zahl der grossen Projekte nimmt jedoch allmählich ab. Insgesamt dürfte somit der sinkende Trend bei den Leerständen im laufenden Jahr unterbrochen werden. Einzig die Preise für Toplagen dürften im Jahresverlauf weiter ansteigen, wenn auch in geringerem Ausmass als 2008. An weniger bevorzugten Lagen dürfte das wachsende Überangebot hingegen vermehrt zu sinkenden Preisen führen.

Schweizer Immobilienfonds auch in Krisenphasen stabil Das wichtigste Kriterium für die Aufnahme einer neuen Anlageklasse in ein bestehendes Portfolio ist deren Korrelation mit den Renditen des Portfolios. Häufig erweisen sich Korrelationen nicht als zeitstabil. Die gerade in Krisenzeiten besonders wichtigen Diversifikationseigenschaften greifen oft nicht, da sich viele Anlagen in solchen Phasen unerwartet ähnlich verhalten. Gemäss Berechnungen der Ökonomen der Credit Suisse über die letzten zwölf Jahre büssen Immobilienfonds in Krisenphasen zwar auch etwas von ihrer risikoreduzierenden Eigenschaft ein, bewahren jedoch ihre grundsätzliche Diversifikationsfunktion und überzeugen durch Stabilität. Dieser Befund wird durch die schwach positive Entwicklung der Immobilienfonds im schwierigen Börsenjahr 2008 bestätigt.

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