UBS AG: Immobilienblasenindex verzeichnet leichten Anstieg

11.05.2015, Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 1. Quartal 2015 nach einem leichten Anstieg bei 1,31 Indexpunkten. Die weiterhin hohe Investitionsnachfrage nach Wohnimmobilien und der Anstieg der realen Eigenheimpreise verhinderten eine Abnahme der Risiken. Die Ökonomen von UBS erwarten in den nächsten Quartalen leicht sinkende Preise und eine weitere Abschwächung des Hypothekarwachstums.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 1. Quartal 2015 bei 1,31 Punkten in der Risikozone. Gegenüber dem Vorquartal stieg der Index geringfügig um 0,03 Punkte. Die reale Preissteigerung bei Eigenheimen von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr und vor allem der nochmalige Anstieg der Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Investitionsobjekte trieben die Indexzunahme. Andererseits dämpften die (noch) robuste Einkommensentwicklung und das relativ moderate Wachstum der Hypothekarvolumen die Risiken auf dem Immobilienmarkt.

Ende der Preissteigerungen absehbar
Der anhaltende Anstieg der Angebotspreise dürfte in den nächsten Quartalen zu Ende gehen. Der Anstieg der Leerstände bei Neubauten von 5 Prozent 2012 auf aktuell über 8 Prozent ist ein deutliches Signal der harzenden Absorption auf dem Eigenheimmarkt. Auch dürften die aufgrund des starken Frankens gedämpften Wachstumsperspektiven und steigende Arbeitslosigkeit im Laufe des Jahres bei der Einkommens- und Lohnentwicklung zu spüren sein. In den Preisdaten wird dies aber erst mit Verzögerung sichtbar werden, da die Angebotspreise der tatsächlichen Entwicklung hinterherhinken. Aktuell zeigen aber auch die Transaktionspreise noch keinen Rückgang auf breiter Front.

Negativzinsen machen Rückzahlung von Hypotheken attraktiv
Die UBS-Ökonomen erwarten, dass sich auch das Wachstum der Hypothekarvolumen weiter verlangsamen wird. Denn Negativzinsen auf sicheren Anlagen wie Staatsanleihen und die geringe Entschädigung für risikoreichere Investitionen machen den Schuldendienst zunehmend unattraktiv. So dürfte die Rückzahlung von Althypotheken für viele Haushalte im gehobenen Einkommenssegment eine lohnende Alternative zu Investitionen auf den Finanzmärkten sein. Zudem können bei Investitionsobjekten an Toplagen die langfristigen Fremdfinanzierungskosten in Extremfällen bereits über den tatsächlichen Nettorenditen nach Abschreibungen liegen, wodurch eine Fremdfinanzierung die effektive Eigenkapitalrendite sogar schmälert.

Rückgang der Gefahren- und Monitoringregionen
Im Jahr 2014 stagnierten die Preise in drei Vierteln aller Schweizer Wirtschaftsregionen oder waren rückläufig. Diese Entwicklung verändert auch die Gefahrenkarte. Die Region Martigny wird von der Gefahrenregion zur Monitoringregion abgestuft. Das Linthgebiet und die Region Gros-de-Vaud werden nicht mehr als Monitoringregionen geführt, da sich dort die Preisdynamik sehr stark abgekühlt hat.

Auswahl der Gefahren- und Monitoringregionen
Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und beruht auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.


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